Baugesetz-Revision zur Mehrwertabgabe seit 1. Mai 2017 in Kraft

Das Raumplanungsrecht des Bundes verpflichtet die Kantone, Vorteile, die durch staatliche Planungsmassnahmen entstehen, mit einem Satz von mindestens 20 % auszugleichen. Das heisst, wenn beispielsweise Landwirtschaftsland zu Bauland umgezont wird und dadurch "über Nacht" mehr Wert hat, ist für diesen Mehrwert ein Ausgleich zu schaffen. Die Kantone müssen dazu die gesetzlichen Grundlagen beschliessen und dabei mindestens Einzonungen erfassen, und zwar mit einer Abgabe von mindestens 20 % auf dem Mehrwert.

Der Grosse Rat des Kantons Aargau hat die Bestimmungen letztes Jahr im Baugesetz geschaffen. Wir hatten darüber in unserem Newsletter April 2016 berichtet. Durch die neuen Paragrafen 28a ff. des Baugesetzes müssen Grundeigentümerinnen und -eigentümer, deren Grundstücke in eine Bauzone eingezont werden, eine Abgabe von 20 % des Mehrwerts auf dem Land an Kanton und Gemeinde leisten. Der Einzonung gleichgestellt ist die Umzonung innerhalb Bauzonen, wenn das Grundstück vor der Umzonung in einer Zone liegt, in der das Bauen verboten (zum Beispiel Grünzone) oder nur für öffentliche Zwecke (insbesondere Zone für öffentliche Bauten und Anlagen) zugelassen ist. Die Gemeinden werden im Baugesetz ermächtigt, den Abgabesatz auf höchstens 30 % zu erhöhen. Sie dürfen auch mit den Grundeigen­tümer­schaften Verträge über Leistungen vereinbaren, die den Ausgleich anderer Planungsvorteile bezwecken, wie beispielsweise Leistungen an den Bau eines Parks, einer Strasse oder einer Kinderkrippe. Das Gesetz enthält auch eine "Bagatellklausel" für Fälle, in denen zwar ein Mehr­wert entsteht, dieser aber relativ klein ist und ein ungünstiges Verhältnis zum Erhebungs­aufwand besteht. In solchen Fällen muss keine Abgabe geleistet werden. Der Regierungsrat wird ermächtigt, die "Bagatellgrenze" festzulegen (§ 28h Absatz 1 Buchstabe b BauG).

Diese neuen Regeln sind per 1. Mai 2017 in Kraft getreten. Gleichzeitig hat der Regierungsrat die Mehrwertabgabeverordnung (MWAV) vom 15. März 2017 in Kraft gesetzt. Darin regelt er wichtige Details, die das Gesetz noch offengelassen hatte. Unter anderem hat der Regierungs­rat die "Bagatellgrenze" (§ 28h BauG) nun auf CHF 5'000 festgelegt (§ 1 MWAV). Das heisst, der Gemeinderat verlangt keine Mehrwertabgabe, wenn sie unter 5'000 Franken liegt. Umgerechnet auf den Landwert entspricht dies bei einem Abgabesatz von 20 % einem Mehrwert von 25'000 Franken.

Die Mehrwertabgabe ist gemäss Gesetz (§ 28d BauG) zu bezahlen bei Veräusserung des Grundstücks oder wenn eine Baubewilligung erteilt worden ist. Der Gemeinderat kann den Bezug der Abgabe ganz oder teilweise aufschieben (stunden), wenn die zusätzlichen Nutzungsmöglichkeiten "nur unwesentlich" beansprucht werden (vgl. § 28d Abs. 1 und 2 BauG). In der Verordnung wird der Gemeinderat präzisierend ermächtigt, die Zahlungspflicht zu stunden, wenn die auf der eingezonten Parzelle realisierte Nutzfläche nicht grösser ist als 100 m2 (§ 4 MWAV). Mit "Nutzfläche" ist unseres Erachtens nicht nur die anrechenbare Geschossfläche, d.h. alle dem Wohnen und dem Gewerbe dienenden Flächen, nach § 32 BauV gemeint. Erfasst werden sämtliche nutzbaren Flächen, beispielsweise auch Flächen, die nicht an die Ausnützungsziffer anrechenbar sind, wie Parkfelder oder Kleinbauten. Mehrere Bauvorhaben sind zusammenzuzählen und dürfen insgesamt die Schwelle von 100 m2 nicht überschreiten.